温哥华房屋缺陷风云史

Eric Huo (微信: PioneerEric) Cell: 604-376-7351

温哥华, 世界宜居城市, 吸引着无数的人前来定居置业,由于新建房屋还是供给量太少, 在温哥华的房屋市场上, 二手房还是占着垄断性的地位. 二手房如果在中国,很多30年左右就拆迁了, 虽然有点浪费,不过没有恼人历史遗留问题了. 可是在温哥华, 房子轻轻松松屹立50, 60年,经历更迭的建筑标准, 加上规范, 建材,设计也混杂其中, 让不知所以的购房人脑袋大了. 在温哥华的房屋历史上,基本上哪个时期的建筑都有哪个时期的问题.就算很多行内人士都不见得说得清. 又如何让购房者清楚呢?

今天Eric童然 (微信/QQ: 219026) 来给大家浅述一下从温哥华从1950年以来的房屋缺陷吧,也希望你在看房买房的时候,脑子里要有根弦。

1950以前:

Knob & Tube 电线:该电线是现代布线技术的前身,在温哥华一直用到1940年以后,从19世纪一直用到20世纪40年代。不是说它有什么缺陷,只是这种电线的布局造成了线材的浪费,而且当时所使用的电线材料也不符合现在的消防标准,容易造成火灾。基本上这个时期的房子如果到现在,90%的已经升级了线路。如果你不幸在市场上遇到了,在不完成升级换代之前,银行不予贷款,保险公司不予承保。

室内带铅油漆:早期的油漆都带有铅,铅是一种已知的可以毒害神经的元素,尤其是对成长中的孩童,可以造成一系列的发育和智力问题。更可怕的是,带铅的油漆基本上已经被后面的涂料所覆盖。所以,在装修这一时期房子的时候,拆卸或者打磨墙面前一定要心里有数。

1950 – 1960:

60AMP: 60安培的电线基本上是不能满足现代的家居生活的,而且在早期的60安培的电器配置中,采用保险丝不是断路开关,没有接地线路。所以如果是60安培的配电,Eric童然 (微信/QQ:219026)一定都要按现代电工标准升级到100安培以上。

镀锌钢供水管路:60年代以前,大多数房屋都是使用镀锌钢供水管路,经过许多年的使用,锌开始腐蚀钢管,管路内部开始生成大量沉积物,铅化物影响水质,同时造成低水压。

外墙无保暖层:外墙不保暖层造成能源浪费,室温低,并且冷凝情况严重,腐蚀墙体

1960 – 1970:

铝制电线: 从1964年开始, 铝制电线开始大规模的替代比较昂贵的铜线, 由于铝制电线质地软,在接线的时候容易造成缺口增加阻抗产生大量的热,造成一些房屋火灾.

如果要把铝制电线全部换下,Eric童然 (微信/QQ: 219026)平均的费用在万元左右.还有便宜的解决方案就是把接线地方比如插座, 插销,面板都换成专门针对铝线的设计.

现在, 买卖房屋必须要出示房子没有铝制电线的声明. 并且所有的保险公司都不会承保房子里有15/20安培的铝质电线.

石棉:石棉大量用在建筑材料的历史可是有好些年头了,加热管道,灰泥,地板革,甚至天花板上的涂料,石棉在70年代已经被禁止使用了,然而由于含有石棉的材料大量遍布在建筑材料中,所以,石棉的库存产品可能一直用到80年代中期。

石棉致癌是有科学依据的,但是,就算有石棉材料也不要太担心,只要不要干扰它,比如说拆除,装修,石棉纤维是不会自动释放到空气中的。

1970 -1980

废弃油罐:虽然温哥华市政府官方说法是在1960年以前的房屋是用油罐的,但是在大温的其他城镇在1980年以前,很多的民居都是没有天然气供应的,相对当时比较偏僻的地方如Richmond, Surrey, Burnaby,白石,Delta冬天取暖大部分都是用加油车送油到户。随着天然气的普及,很多房屋就切断了供油管,改用天然气管道了,于是油罐和剩下的油料变被遗弃在地下,时间长了,油罐本身的金属材料受到腐蚀,Eric童然 (微信/QQ: 219026) 油料流出,污染土壤甚至地表水。所以现在立法规定,如果家里发现废气油罐,屋主必须自费移除。家用油罐一般的大小是1000升,很多都是埋在地下的,如果加油管也去掉了,通风口也去掉了,即使验屋师也看不出来,所以根据房屋的建造年代,我一般建议客户去聘请专业的公司去用仪器扫描,最近刚知道原来维多利亚地区的检测是政府资助的,免费

UFFI中文应该叫尿素甲醛泡沫绝缘材料。1970年的能源危机,造成了保暖材料的更新换代,当时大量的房屋外墙采用这种尿素甲醛泡沫材料,它具有较好的热阻值,当时可是经济性的保暖材料,不过在混合及固化的过程中会释放出甲醛气体,致使很多人生病。另外,即使完全固化后,在碰到雨水时还是会继续释放甲醛,在1982年,加拿大禁止了这种材料的使用,虽然后来证实固化后再释放甲醛的剂量会很小,有专家说不需担心,但是安全问题无小事,UFFI的坏名声流传在外。现在,如果房屋里有UFFI,那么房屋也会被保险公司拒保。

Vermiculite: 虽然蛭石60年代就开始使用,不过70年代是蛭石大量普遍使用的时期,曾经是被人们认为是革命性的保暖材料,但是随着意识到蛭石里含有大量的石棉纤维,而且在温度升高时就会自然释放出来,蛭石也被列为了与石棉同样级别的缺陷

1980 -1990

铜水管的焊接料中都带有铅,一直到80年代后期,所有铜水管接缝处的焊锡才完全用无铅材料

1990 – 2000

漏水公寓:自从温哥华在87年采用新的建筑标准后,一直到1998年,大量的外墙被表面的新型涂层封的严严实实,理念是不让雨水渗透到墙面里,可是不幸的是在有门窗的地方密封不严,甚至房顶密封不好的情况下,水一旦进去就出不来,从而积在里面腐烂墙体,其实House 也有同样的问题,不过由于横截面比较小,问题不如公寓明显。修理漏水公寓费用不菲,以至于温哥华议会特意出台法案允许业主进行特殊贷款,可见漏水公寓的问题何其普遍。Eric童然 (微信/QQ: 219026)

2000 -2010

Kitec Pex Piping:这种新型的供水管路被大量用在1995 – 2007年间修建的房屋中,然后由于设计缺陷,在这种管路的接口处碎裂,造成漏水。2011年11月29日集体诉讼开始由联邦法院审理,Eric童然 (微信/QQ: 219026)最后达成协议Kitec/IPex公司向装有该种管路并发生故障的房主赔付总额1.25亿,截至日期为2020年,之后则看剩余基金情况,可向装有该管路但没有发生故障的用户赔付更换费用。

看了这么多缺陷,是不是心里有点紧?有个好消息,2010后的房屋还没有大量问题出现哦,哈,开个玩笑。在房屋领域,10年才是最基本的质量验证的基石,2010年以后建的房子时间还没有长到可以确认有没有质量问题的时候呢。不过呢,你如果选择10年后的房子,至少可以放心的住5年呀:)

最后,期望大家都买到称心如意的房子。

Eric童然 (微信:PioneerEric),BC注册验屋师,604-376-7351

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